פרויקטים : פינוי בינוי / בינוי פינוי
שלום רב,
בשנה האחרונה ישנם לא מעט שינויים בכל הנוגע להתחדשות עירונית, בעיקר בזכות הרשות להתחדשות עירונית והתערבות של משרד המשפטים בנושא.
במאמר הבא אני אנסה לפשט את עיקריי המסמך המדובר דווקא מנקודת המבט של הדיירים על מנת לשקף את השינויים הצפויים בתחום ואיך הם אמורים להשפיע על ענף ההתחדשות העירונית.
מבוא
בחודש מרץ 2020 פורסם ע"י הרשות להתחדשות עירונית יחד עם משרד המשפטים מסמך הממליץ בשלב זה ( אמור לעבור חקיקה ) על הסרת חסמים ודרכי התייעלות בתחום ההתחדשות העירונית.
הועדה מינתה צוות שמטרתו הייתה להתכנס ולדון בסוגיות הקשורות לענף ההתחדשות העירונית.
ישנם 3 פרקים עיקריים : חסמים בעולם התכנון ויצירת וודאות עבור כל הצדדים, מערכת היחסים בין בעלי הדירות ליזמים והיבטים נוספים. בסוף המסמך הוועדה נתנה את עיקריי ההמלצות שלהם.
הסיבה העיקרית לכינוס הצוות היא שמדינת ישראל קבעה לעצמה יעדים ( ביחידות דיור חדשות ) הן מקרקעות רגילות והן מההתחדשות העירונית עקב הגידול הצפוי באוכלוסייה עד שנת 2040.
על מנת לסבר לכם את האוזן, עד שנת 2040 במדינת ישראל צריכות להבנות 1.5 מיליון יחידות דיור חדשות!
וצפוי מחסות של 420,000 יחידות דיור מה שאמור להחריף את משבר הדיור שכבר קיים היום.
12% מיחידות הדיור צריכות להגיע מההתחדשות העירונית.
כמו כן, תחום ההתחדשות העירונית נועד לחזק ו/או להרוס ולבנות מחדש מתחמים בעלי סכנה מפני רעידות אדמה. בניינים שנבנו עד 1980 מוגדרים בסכנה גבוהה מפני רעידות אדמה. בניינים אלו נבנו ללא חדרי בטחון ולרוב הקונסטרוקציה בהן חלשה ולכן ישנה עדיפות לחדש את המתחמים הללו.
עכשיו שהבנו את ההיגיון מאחורי הענף ומה המטרות שמדינת ישראל מייעדת לתחום הגיע הזמן לצלול לעיקרי ההיבטים וההמלצות.
חסמים בעולם התכנון
ההשפעה של הליך התכנון הארוך והמורכב משפיע באופן ישיר על המורכבות של קידום התכניות להתחדשות עירונית.
תחילה הוא מייצר מצב של חוסר ודאות עבור היזמים והדיירים ומקשה עליהם לקדם פרויקטים חדשים.
הצוות טוען גם שבאופן יחסי מתחילתם של הפרויקטים המערכת התכנונית השתפרה וזמני התכנון התקצרו אך עם זאת עדיין מדובר בהליכים ארוכים שיש לייעל אותם על מנת להטיב עם המצב הקיים.
מהצד של הדיירים, חוסר הודאות התכנוני משפיע באופן ישיר על התמורות שהדיירים אמורים לקבל בפרויקט החדש. כאשר לא ניתן בוודאות לדעת האם התמורות המסוכמות בין היזם לדיירים יתקבלו ברשויות התכנון.
לשם כך ההמלצה הייתה לייעד תכניות להתחדשות עירונית לוועדה שעוקפת את הרשויות המקומיות ומחליפה את הועדה המחוזית ( הליך של 5-6 שנים נכון להיום) , ועדה זאת נקראת " הוותמ"ל ".
"הוותמ"ל " – ועדה זאת דנה עד היום בתכניות שהוגדרו ע"י המדינה ורשויות התכנון כבעלות עדיפות גבוהה, לרוב היה מדובר בתכניות של " דיור למשתכן ". ועדה זאת הוכיחה את עצמה כוועדה יעילה יותר המספקת זמני תגובה מהירים יותר.
כבר היום ישנם לא מעט פרויקטים של התחדשות עירונית שהתכניות שלהם נמצאות בוותמ"ל, כך שהליך התכנון שלהם אמור להתקצר בצורה משמעותית.
הסרת חסמים
מסמכי מדיניות – ישנה בעיה מוכרת כאשר מדובר ברשויות מקומיות ( יש לא מעט תקדימים אחד מהם הוא עיריית רמת גן).
הבעיה היא כאשר הרשות המקומית מפרסמת מסמך מדיניות ( תכנית כוללנית ) המתווה מדיניות אך אין לה מעמד משפטי. מטרת התוכנית היא להגדיר סדר עדיפויות על מנת שיזמים ודיירים ידעו מה העדיפות של המתחם אותו הם רוצים לקדם.
עם זאת לעיתים הרשות המקומית משנה את דעתה אחרי שהושקעו משאבים רבים במתחמים בעיר.
הרשות להתחדשות עירונית מגדירה גבולות לנושא וטוענת " על כן, אין הרשות ראשית לסטות מהנחיות בלא הצדקה, אלא על הסטייה מההנחיות להיעשות רק מקום בו קיימים שיקולים עניינים המצדיקים אותה. הכלל כי הסטייה מההנחיות חייבת להיתמך בטעמים סבירים, נגזר קודם כל מחובת הרשות לנהוג בשוויון".
כלומר עירייה לא יכולה לשנות את דעתה אחרי שנתנה את ברכתה בתחילת הדרך לפרויקט אלא היא צריכה להמשיך באותה מדיניות ( בהנחה שאין הצדקה המכריחה שינוי במדיניות) גם אם מדובר בהחלפת שלטונות וכו'.
תופעת "הדייר הסרבן / סחטן " – במתחמים רבים ישנם דיירים אשר מסרבים לפרויקט בתוקף מהסיבה שהם מעוניינים לשפר נקודת מיקוח מול היזם על מנת לקבל תמורה עודפת / אי שוויונית ביחס לשאר בעלי הדירות.
במקרים מסוימים אף מדובר בדייר אשר פלש / הגדיל את דירתו ללא היתר ובמסגרת הדרישות שלו הוא דורש שהתמורה בדירה החדשה תכלול את תוספת הבנייה הלא חוקית שלעיתים אף נמצאת על שטח הבית המשותף.
לפי חוק "פינוי-בינוי" לדיירים/יזם יש את הזכות לפנות להליך משפטי נגד הדייר הסרבן והוא יאלץ לפצות אותם בגובה ההשבחה שהם היו צריכים לקבל במסגרת הפרויקט.
אך במציאות יזמים רבים נכנעים לדיירים הסחטנים מסיבה שעל מנת להגיש תביעה הם צריכים להגיע לרוב של 80% ( רוב מיוחס ) וההליך המשפטי הוא ארוך כשלעצמו.
פתרונות מוצעים :
- הפחתת הרוב הדרוש לשם הגשת תביעה נגד דייר סרבן – 66% בלבד מבעלי הדירות במקום 80%.
לצורך כך יתבקשו התובעים להציג חוות דעת שמאי פינוי – בינוי כראיה שישנה כדאיות כלכלית בקידום הפרויקט גם עבור הדייר הסרבן.
- דייר אשר ביצעה עבירות בנייה קולו לא ייספר במניין הדיירים – כלומר היזם לא יצטרך לקבל את ההסכמה שלו ותנאי זה בא להקל על היזם להגיע לרוב המיוחס.
- בהנחה ובית המשפט מצא שדייר מסרב סירוב בלתי סביר הוא יכול לאשר את ביצוע העסקה ולמנות עו"ד או רו"ח נאמן והוא התקשר בשם בעל הדירה המסרב.
- שמאי פינוי בינוי – הוועדה ממליצה שתהיי לדיירים זכות למנות שמאי מקרקעין המתמחה בהתחדשות עירונית בהגעה לרוב של 30% הסכמות מכל בית משותף במתחם.
תפקידו של השמאי הוא לבחון את כדאיות ההצעה של היזם כלפיי הדיירים על מנת שהם יקבלו החלטה מושכלת יותר בעניין הפרויקט.
בית המשפט מכיר בתופעת "הדייר הסחטן" וכן יש לו את הכלים להשית על הדייר סקציות הקבועות בחוק על מנת לקדם את האינטרס של יתר הדיירים במתחם.
עם זאת צוות הוועדה מצא כי ההתנהלות מול דיירים אלה מכבידה ומאריכה את משך התקדמות הפרויקט וכי יש להוריד את אחוז ההסכמה מ80% ל66% על מנת שהדיירים או היזם יוכלו להתחיל בהליכים כנגד דיירים סרבנים בשלב מוקדם יותר.
תופעות פסולות בהתנהלות כלפי בעלי דירות
ישנן לא מעט פניות אשר מעידות על חברות יזמיות שמפעילות לחצים בלתי סבירים בעיקר במתחמים בהם מתגוררת אוכלוסייה חלשה יחסית.
נמצא כי ההצעות של יזמים אלו אינם מספקות, בין אם בהיבט התמורות ובין אם בהיבט הביטחונות והסיכונים.
הרשות להתחדשות עירונית הקימה מוסד הממונה על פניות הדיירים. אולם הסמכויות שיש למוסד מוגבלות ולא תמיד מאפשרות מענה הולם לתלונות הדיירים.
נמצא שבמקרים רבים אין לדיירים במתחמים המדוברים ייצוג משפטי כלל וכי חשוב שהדיירים ימנו לעצמם עו"ד דיירים טרם חתימה על ההסכם המלא מול היזם.
נושא חשוב לבדיקה על ידי הדיירים ו/או מי מטעם שבוחן את ההסכם הוא נושא לוחות הזמנים, יזמים רבים מכניסים להסכם זכות בלעדית להאריך את קידום הפרויקט לזמן בלתי מוגבל כך שזה יוצר לעיתים מצב בו הדיירים מחויבים ליזם והוא לא פועל לקידום הפרויקט.
פתרונות מוצעים :
- בטוחות לעסקת התחדשות עירונית – הומלץ לחוקק חוק הקובע את הבטוחות שיש לתת במסגרת עסקת פינוי בינוי.
- מניעת ניגודי עניינים בין עורך הדין של הדיירים לבין היזם – עורך הדין יבחר ע"י הדיירים / נציגות הדיירים.
עורך הדין המייצג לא יוכל לתת שירותים משפטיים ליזם במהלך כל הפרויקט. - יצירת עילה לתביעה בגין "החתמה פוגענית" – בהנחה והיזם שהחתים את הדיירים הטעה את בעלי הדירות ההחתמה תחשב ל " החתמה פוגענית " בשל כך כי היא יוצרת נזק לבעלי הדירות על חוסר היכולת שלהם לקדם פרויקט.
הרשות מציעה לקבוע מנגנון של פיצויים ללא הוכחת נזק.
- הממונה על פניות ציבור בהתחדשות עירונית – הומלץ להסדיר את אופן הטיפול בתלונות מצד הדיירים ולמנות את הרשות להתחדשות עירונית כמוסמכת להגיש תלונות בשם הדיירים.
- אבני דרך לפקיעת עסקאות – הומלץ לקבוע תקופה בה היזם ראשי לקדם את הפרויקט, במקרה של העדר התקדמות העסקה בין היזם לדיירים תוטל או שהדיירים יוכלו לבטל אותה.
עסקאות תמ"א 38 בתוך 3 שנים ועסקאות פינוי בינוי בתוך 5 שנים.
פרק שלישי : היבטים נוספים בקשר לעסקה
- חוסר ודאות כלכלית – יש לא מעט אי ודאות בפרויקטים של התחדשות עירונית, גם בשלבי התכנון וגם בשלב הביצוע. זה לא סוד שככל ותהיה יותר ודאות עבור כל הצדדים הפרויקטים יתקדמו בצורה יעילה ומהירה יותר.
סוגיית המיסוי עלתה לא פעם בנושא הודאות הכלכלית עבור היזמים והרווחיות של הפרויקט ( תקן 21 ).
פתרונות מוצעים :
- היטל ההשבחה יהיה אחיד בגובה של 25% מסך ההשבחה בכל המתחמים בעיר.
תקן 21
תקן 21 הוא בעצם דוח שמטרתו לבחון את כדאיות הפרויקט עבור היזם מהסיבה שלא מעט פרויקטים אומנם אושרו תכנונית אך לא יצאו לפועל מחוסר כדאיות ליזם.
התקן קובע כי רווח יזמי מקובל בשלב הכנת התכנית מוערך בכ 25%-30% מכלל העלויות הצפויות בפרויקט.
יזמים טוענים שהוועדות המאשרות מתייחסות לנתונים אלו כרווח יזמי מקסימלי ולרוב מאשרים את התכנית ברווח יזמי נמוך יותר.
התקן קובע שיש להביא בחשבון תוספת לשטח הדירה של הדיירים הקיימים בגודל של 25 מ"ר.
במסגרת דיוני הצוות התגלה שליזמים יש הוצאות רבות שלא נכללות בתקן 21.
פתרון מוצע:
השמאי הממשלתי הראשי ומועצת שמאי מקרקעין יתחיל בהליך לעדכון התקן, במסגרתו יעדכנו את התקן כך שיתאים יותר למציאות של ימיינו. כמו כן יש רצון לקבוע תמורה אחידה הניתנת לדיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית בגובה של 12 מ"ר.
זאת על מנת שיזמים לא יקבלו הסכמות מדיירים לפרויקטים שלא ניתן יהיה להוציא אותם לפועל.
לסיכום:
תחום ההתחדשות העירונית כמו תחומים רבים במדינת ישראל עושה "שיעורי בית" על מנת לייעל את התהליך. בסופו של דבר מדובר בפרויקטים שמטבעם הם ארוכי טווח אך כמו שזה נראה אינטרס הציבורי ילד את הגופים הרלוונטיים לפעול בצורה מהירה יותר.
גבולות הגזרה שנקבעים על ידי הרשות המחוקקת והוועדות הממליצות בממשלת ישראל יתנו כלים לדיירים ואנשי המקצוע המייצגים אותם להתחיל את התהליך נכון כך שלא יפגע בסיכויים של הפרויקט אותו הם יוזמים לצאת לפועל.
בברכה,
סטס אברמוב
סמנכ"ל שיווק ומכירות
קבוצת קורל – חברה לבנייה
